房地产融资冷热胶着 个人按揭贷款下降几率陡升

其中，房地产相关融资毫无争议成为市场焦点，上月中央政治局会议提出抑制资产泡沫，有市场解读称房地产市场是“泡沫化”显现的地方之一。因此，下半年按揭贷款和房地产开发贷款能否增长存疑。

据21世纪经济报道记者了解，目前分别有一家华北股份行和一家华南股份行在行内下发通知，对地王项目融资进行风险提示。

“尤其是京沪两地，总行7月中旬通知，原则上，地王项目就不要做了。”该华南股份行人士表示。

不过，上有总行政策，分支行在具体操作中则有分化。在土地融资方面，一方面银行业内竞争依然激烈，银行很难放弃这块业务；另一方面也有银行分支行行长在思考如果安全退出存续项目。

在个人住房按揭贷款方面，虽依然是银行重要的投放方向，但涨势较上半年有所回落。尤其是上海地区银行业人士普遍认为，上海地区7月投放量将会出现明显下降，降幅或超过20%。

一位国有大行资负部人士对21世纪经济报道表示，该行7月新增贷款相比6月份下降很多。其中，对公贷款疲软，7月公司贷款新增量只有上月的一半。另外，房地产开发贷款还在稳步增长。

“我们同业交流了解到，7月有股份行公司贷款都是负增长”，前述资负部人士表示，“7月到期的公司贷款多，但投新放的少，新增贷款数据不是很好。”

前述资负部人士还介绍，该行7月票据增量蛮大。因为银行公司贷款找不到很好的投向，银行相应用票据冲额度。

不过，另有国有大行授信管理相关人士表示，该行7月贷款增量比6月有小幅上升。“按照往年的经验，环比是可能会下降。但今年主要是因为我们6月并没有增加很大的量。”该人士解释道。

“从投向上没有太大变化，基础设施这类的平台项目还是重点，地产相关融资政策也没有调整。”前述国有大行授信管理相关人士表示。

另有某华东股份行高管表示，整体来看，7月对公贷款疲软，增长主要靠信用卡和个人贷款拉动，但个人住房贷款增速也在下降。

某股份行重庆分行财务部人士对21世纪经济报道记者表示，银行刚经历了半年末冲刺，7月是传统淡季，新增贷款投放不多。

21世纪经济报道根据历史数据梳理，在2006-2015的10年间，7月新增贷款占全年新增贷款的比重在5%-7%之间，占比并不高。

据21世纪经济报道记者了解，某在地产融资方面较为激进的华北股份行，已经下发通知，要求收紧地产相关融资，总体思路为“成本过高的项目尽量不做”。另有一家总部位于华南的股份行也在7月中旬下发的风险提示中，提到了地产相关融资。“强调了京沪地区要谨慎，土地融资中，原来开发商自己至少要付35%的土地转让金，银行提供65%，现在至少要四六开。如果是民营企业，房地产百强之外企业，土地融资完全不能做”，该华南股份行人士说。

今年上半年土地买卖的大热有目共睹。

中原地产研究中心统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地（不计算商业类地王）合计超过10亿的地块有236宗。叠加商业类的21宗，超过10亿地块已经多达257宗。

在这257宗地块里，溢价率超过100%的地王合计128宗，相比上半年的109宗继续明显上涨。溢价率超过50%的地块达到了189宗。

7月，上海土地成交金额则创下自2010年以来7月当月新高度。

据中原地产研究中心统计，7月上海土地（不包括工业用地）成交金额246.22亿元，环比上涨28.61%，同比上涨45.05%。月末，金地以88亿元拿下浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，成为截至目前的年度总价地王。

根据监管要求，银行贷款不得用于地产开发商支付土地转让金，但银行一般会通过表外的自营资金或理财资金来对接这块需求。

从银行表外资金对接土地融资，到表内贷款对接二级开发，再到房子建成销售对应购房者的个人按揭贷款，是房地产相关融资的全流程链条。

从表内房地产开发贷的角度，特别是大银行，相对还是比较审慎。但由于当前银行放贷的优质客户在减少，房地产开发商依然是银行的重要客户，且越是排名靠前的地产商，对银行越强势。

“我们守住了一条线，就是不做土地融资，但现在优质地产商比较强势，如果不给做土地融资，那后面的发开贷和楼盘销售按揭贷款的合作也拿不下来。”前述国有大行授信相关业务人士表示。

“和上海同业沟通来看，很多行长都觉得房地产相关融资要小心了，从土地融资到按揭贷款，杠杆太高，都在考虑存量项目如何安全退出。”某股份行上海某支行行长表示。

目前来看，各银行对个人住房按揭贷款的政策并未转向。就一线城市而言，深圳的住房按揭贷款利率优惠稍有调整，首套房利率优惠已统一从最低85折上调至9折。

前述国有大行资负部人士表示：“个人住房贷款还是增长较快，但没有上半年那么猛。信用消费贷有所活跃，平稳增长。除此之外，其他类型贷款乏善可陈。”

该人士还表示，按揭贷款依然是重要的投放方向，该行甚至拿出一些对公贷款的额度用于按揭贷款。

“以前只有北京、上海、广东、苏州等地区按揭贷款利率有85折的优惠，后来一线城市上调，现在福建、山东、山西地区都出现了85折的优惠，说明市场上按揭贷款的竞争还是非常激烈。”前述国有大行资负部人士告诉21世纪经济报道记者。

一线城市中，预计上海和深圳市场会有较为明显的下降。

“7月上半月房贷曾有一个小反弹，但下半月重归平淡，也不清楚反弹的原因，”深圳某大行零售业务人士表示，“7月房贷整体上和6月相差不大，估计减少了10%-20%。一手盘放盘很少，二手盘量也不大，需求不足。”

上海的情况相似。包括股份行和国有大行在内的多个上海分行零售部负责人向21世纪经济报道记者表示，由于房屋交易量有所下降，7月个人住房按揭贷款有较大幅度的下降。

“因为需求少了，二手房成交量下降了，业务量从高峰时下跌，环比至少下降了30%。”某国有大行上海分行零售部人士表示。另外有两家股份行零售人士也表示，7月个人住房按揭投放至少下跌了20%。

某华北股份行零售部负责人则表示，虽然没有具体统计数字，但7月个人住房按揭投放肯定环比下降，而且预计8月环比还会有进一步的下降。“下半年能不能守住上半年的‘果实’还很难说。”